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Novembro de 2012

Supervalorização dos aluguéis em Passos. Até quando?

Algumas vias comerciais de Passos, como a rua Pres. Antônio Carlos e a Avenida da Moda, vivem uma crise com a supervalorização do preço dos aluguéis, agravada ainda mais pela queda nas vendas.

A empresária de farmácia, Cida Nunes, em seu estabelecimento; ela e a proprietária do imóvel continuavam negociando.
A empresária de farmácia, Cida Nunes, em seu estabelecimento; ela e a proprietária do imóvel continuavam negociando.

Enquanto o índice usado para reajustar o preço dos aluguéis no País acumula alta de pouco mais de 7% num período de 12 meses, em Passos, os lojistas, especialmente os da Avenida da Moda (Avenida Comendador Francisco Avelino Maia), estão preocupados com os valores pedidos pelos proprietários dos imóveis. A porcentagem varia de incômodos 46% a assustadores 500%, o que vem afastando empresário dessa via que é considerada o “shopping a céu aberto” da cidade. 

De acordo com o delegado em Passos do Sindicato das Indústrias do Vestuário do Estado de Minas Gerais (Sindivest/MG), Mauro Miarelli, a alta veio num momento em que o setor passa por uma crise nas vendas, com quedas da ordem de 20%. “A única coisa que você vê que vende muito (no momento) é carro.

O resto você não vê falar que está grandes coisas”, observa, explicando que atualmente são 33 pontos para alugar na avenida, dos quais, no entanto, uma parte é de imóveis novos.

Dos preços levantados pela reportagem da Foco, o menor reajuste foi de 46%, referente ao valor pedido pelo proprietário de um pequeno imóvel, que passou de R$ 1.500,00 para R$ 2.200, entre os anos de 2011 e 2012. Há casos em que o empresário não tem como suportar e se vê obrigado a fechar as portas ou então se mudar. Essa última opção foi tomada por um grupo empresarial - proprietário de três lojas (de decoração de ambientes, presentes e utilidades domésticas), que alugava dois pontos na Avenida da Moda - depois que o locador aumentou em 500% o aluguel de um deles.

Segundo o administrador do grupo, Rodrigo Mazzilli, a solução foi transferir a loja para dentro de outro estabelecimento da empresa, situado numa rua distante do “shopping a céu aberto”, mas sem custo com aluguel, já que a propriedade é de sua família. “O proprietário pediu um valor absurdo, cinco vezes maior, R$ 4 mil. Ele fez algumas mudanças (melhorias no imóvel), mas nada que justificasse esse aumento.

Essa negociação foi feita no fim do ano de 2011, onde resolvemos mudar de ponto”, disse, explicando que após diversas tentativas resolveram sair da avenida.

Luiz Eduardo Spósito, presidente da Associação dos Corretores de Imóveis, acredita que os preços ainda vão baixar.
Luiz Eduardo Spósito, presidente da Associação dos Corretores de Imóveis, acredita que os preços ainda vão baixar.

O problema atinge também outras regiões do centro de Passos, também valorizadas em relação ao preço dos imóveis e aluguéis. Segundo Cida Nunes de Souza, sócia de uma farmácia de manipulação na Rua Presidente Antônio Carlos e consultora em gestão e marketing no Rio de Janeiro (RJ), a situação “é preocupante porque enquanto a economia está em baixa e o País projeta um crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) em 2012 abaixo de 3%, os imóveis e aluguéis sobem em proporções infi nitamente maiores e sequer têm os índices infl acionários como referência”, comenta.

“É claro que a negociação é sempre a melhor solução, mas nem sempre o inquilino está em uma situação privilegiada e o custo de mudança de ponto pode custar caro para sua empresa”, disse, explicando que está negociando o reajuste com a proprietária do ponto.

A queixa de Cida Nunes tem dois fundamentos: um deles é que o índice utilizado para reajustar os aluguéis, o IGP-M (Índice Geral de Preços- Mercado), da Fundação Getúlio Vargas (São Paulo), acumula alta de 7,52% em 12 meses e de 7,12% no ano, muito abaixo dos percentuais praticados em Passos na renovação dos contratos. O outro fundamento, que também não justifica a supervalorização dos preços em Passos, é que a relação entre o valor do aluguel e o preço dos imóveis caiu de 1% alguns anos atrás para 0,3%, sendo que a dos imóveis comerciais está um pouco maior, oscilando entre 0,5 e 0,7%, segundo publicação da revista Valor Econômico, citada pela empresária.

“Essa é a realidade no Rio de Janeiro também, onde moro – venho a Passos a cada dois meses –, mas parece que aqui a realidade é outra. Só que, se perguntarmos aos comerciantes do centro da cidade e da Avenida da Moda, os resultados em vendas e lucratividade não chegam nem perto dos índices da valorização dos imóveis. Então, como fechar essa conta?“, questiona.

Para Mauro Miarelli e o presidente da Acipa (Associação dos Corretores de Imóveis de Passos), Luiz Eduardo Spósito, a valorização ocorreu ao passo que os lojistas investiram na melhoria dos estabelecimentos, o que despertou a atenção dos proprietários, que decidiram aproveitar o que acreditavam ser um bom momento para o setor. “As lojas viraram boutiques e a avenida um shopping a céu aberto. Então, o locatário pagou caro para se manter no local”, disse Spósito, explicando que isso é resultado da lei da oferta e procura, já que essa área nobre da cidade se tornou cobiçada.

Miarelli, que não sofre o problema por ser proprietário do imóvel em que funciona seu estabelecimento, conta que houve uma tentativa de se discutir esses reajustes coletivamente com os locadores, mas que a ideia acabou não sendo levada adiante. Entretanto, o empresário acredita que os preços vão voltar a um nível mais aceitável, opinião compartilhada pelo representante dos corretores, sobretudo por causa do número de imóveis fechados. “Muita gente está pensando em reduzir o aluguel para o imóvel não fi car fechado”, revela Luiz Eduardo Spósito.

Para Cida Nunes, proprietários e inquilinos precisam negociar melhor para permitir que as empresas continuem funcionando em seus endereços atuais, criando assim um equilíbrio em que todos ganham. “Pois, a persistir o desequilíbrio, todos perdem, principalmente nossa cidade”, disse, ressaltando que o município não possui um parque industrial capaz de desenvolver a economia local, cabendo então às micros e pequenas empresas o papel de girar as atividades econômicas. “Especulação imobiliária acumula fortuna, mas não gera emprego e não movimenta a economia. Imóveis fechados geram passivo aos proprietários e isso não me parece inteligente”, avalia.

Enio Modesto

 

Clínica odontológica consegue reduzir despesa com aluguel
 
Mudar de endereço para diminuir a despesa com aluguel pode signifi car não somente economia, mas, também, um ganho na visibilidade. Isso aconteceu com uma clínica odontológica onde trabalham 40 profissionais, entre dentistas, protéticos e funcionários administrativos.
 
O sócio-gerente da empresa, o dentista Leandro Cerávolo Guimarães, explica que conseguiu reduzir em 30% sua despesa com aluguel ao mudar para o atual ponto, esquina da Avenida da Moda com a Rua Dr. Manoel Patti, onde o espaço é 200 m² (metros quadrados) menor, porém, mais aproveitável. Antes, a clínica funcionava em três imóveis, num total de 900 m², que não eram totalmente utilizados.
 
Também para Leandro Guimarães, o que ocorre na Avenida da Moda é um fenômeno do mercado econômico que todos conhecem, com os altos reajustes aplicados a partir da melhoria das lojas. “Não adianta brigar com a lei da oferta e procura, mas acredito que vai haver um momento de acomodação (e redução dos valores)”, disse.

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